店面选择好就是成功的一半。

　　一、商圈研究
　　商圈（又叫商业圈、商势圈）一般有二种选择分类办法：
　　一是以门店为中心，向外依次分为三个层次：核心商圈（能吸引70%或55%~70%的顾客）、次级商圈（15~25%顾客）、边缘商圈。
　　二是按照距离远近和方便程度将商圈从里向外依次分为：
　　1、徒步圈（指走路可忍受的范围或距离，一般来说，单程以10分钟为限，距离在500米以内）；
　　2、骑车圈（指骑车所能及的范围或距离，一般指单程以15分钟为限，距离在2000米以内）；
　　3、乘车圈（指乘坐公共汽车所能及的范围或距离，单程5000米左右并且乘车10分钟左右可到达）；
　　4、开车圈（指开车来此消费的顾客群，这种顾客一般是老顾客或慕名而来的顾客）。
　　商圈描绘
　　为了直观、形象和方便，通常我们习惯上用圆形来描绘商圈。但是，真实的商圈往往是没有形状和规则的。在实际进行商圈调查时，我们需要一张商圈简图，绘制简图的目的在于能一目了然所欲调查的商圈范围和面貌。
　　1、实际商圈范围的判定：
　　⑴商圈范围以500米为限。
　　⑵马路分界、凡超过40米宽的四线道或四线以上道、中间有栏杆分隔岛阻隔、主要干道。
　　⑶铁路、公交道之间隔。因铁路、公交道之间隔，使人们交通受阻或划分成两个不同商圈。
　　⑷高架桥、地下道阻隔。因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成两个不同商圈。
　　⑸安全岛之阻隔。因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成两个不同商圈。
　　⑹大水沟。因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成两个不同商圈。
　　⑺单行道。因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成两个不同商圈。
　　⑻人潮走向。因人潮流动的方向，使该区形成一个独立的商圈。
　　2、商圈简图需要标示的特征：
　　⑴周边500米简图。
　　⑵标示出重要建筑物及楼别，如金融大楼、办公大楼等。
　　⑶着名门店及影响生活形态的地段特征、如戏院、百货公司等。
　　⑷人潮汇集的地段门店群及大型集客场所，如超级市场、娱乐区等。
　　⑸标出竞争店或同性质门店所在位置。
　　⑹可与本企业连锁有互补作用的门店。
　　⑺政府重要办公场所。
　　⑻车站、加油站、学校、停车场、市场、公署等特定族群会集场所。
　　⑼标出街道的单行道方向。
　　⑽标出未来促销活动发放宣传品的地点。
　　商圈分析
　　1、市场分析
　　⑴需求分析。包括对购买力、消费偏好和消费习惯的分析。而人口构成则是影响购买力和消费者习惯的基本因素。
　　商圈内人口密度、收入水平以及在白天和夜间的人口流动情况，是决定商圈内总体水平的关键因素。而商圈内人口的年龄、职业、受教育水平、籍贯、家庭人口数和家庭生命周期等构成情况，是影响消费偏好和消费习惯的关键因素。另外，人口增长率、人口结构的变化、驻地社会机构的变迁以及商圈内的其它变化，都会影响商圈内的消费水平、消费偏好和消费习惯。
　　从目前国内外情况看，快餐（包括小吃）仍然是一种儿童和青年食品。因此，在进行商圈分析时，要特别重视青年及青壮年家庭的构成比例，他们是快餐（小吃）的最主要的消费群体。
　　⑵产品供应。无论是快餐还是小吃馆和普通小餐馆，或是饭店和高档酒楼，都是为人提供吃饭的地方，都属于餐饮业，只是不同的餐饮形式而已，不同的餐饮形式为消费者提供了不同的就餐选择，也就是说，它们的产品对于消费者来说，是可以替代的。因此，在分析商圈内的产品供应时，必须要考虑到所有餐饮形式的供应情况。包括各种形式餐饮店的数量和它们的经营状况及盈利水平。
　　⑶市场发展的其它一些基本情况
　　这里，主要是指市场的成熟程度和市场健康状况。这些情况可以通过市场内总体企业的发展情况得到反映。
　　2、竞争分析
　　竞争分析主要包括竞争对象确定、竞争对象分析以及新开店对竞争关系与竞争状态的影响。
　　⑴确定竞争对象
　　在我国目前快餐业还很不发达而小餐馆占绝对主导地位的阶段，对于快餐店构成的竞争实际上不全是来自于其他快餐店，往往更多是来自于其他餐饮形式，特别是同样具有便宜、就近和方便到达、干净卫生等特征的小饭馆。因此，确定竞争对象的时候，一定要更加重视具有相同特征的餐馆，不论它是快餐店还是传统形式的小餐馆。
　　竞争对象往往不止是一家，因此在确定有哪几家、哪一家或哪几家是最主要的竞争对手就是最主要的调查研究对象。
　　⑵分析竞争对象
　　分析要建立在科学客观的调查基础上。在初步确定了竞争对象以后，就要对竞争对象进行进一步的调查分析。具体调查内容包括：
　　①竞争对象的地理位置和店铺规模。地理位置对整个服务业都是至关重要的因素，地理位置的优势，在很大程度上决定了它的竞争优势。对快餐而言，地理位置尤其重要。店铺规模包括厨房面积、餐厅营业面积和餐位数，它也反映了竞争实力。
　　②竞争对象的营销组合。其中，产品因素包括产品构成、产品的优缺点、服务形式和服务质量、卫生状况等；价格因素包括总体价位的高低、价格组合；促销因素包括店面设计、店铺形象、诱导顾客进入店铺的设置物以及其他各种促销手段；公关因素包括与社区及周围社会团体的关系等。
　　③竞争对象的经营状况。包括：营业额和盈利水平、主打产品销售状况、主打产品、休闲食品、饮品的销售结构、餐位的周转率、顾客对快餐（小吃）店的评价、过路客人与驻足客人以及驻足客人与入店客人的比率、等等。
　　3、投资分析
　　如果要在该商圈内投资，那么必须进行投资分析。投资分析的目的是为了确证投资项目的价值，投资分析主要包括如下几项：
　　⑴投资总额预算。投资总额主要包括装修工程费用、设备工程费用、广告费用、开办费、贷款利息等。
　　⑵租金、能源（水电、燃料）消耗、人力成本（人员数量、工资总额）、市政费用、税收以及其它（工商、卫生、环保、城管）各种费用预估。
　　⑶营业额和盈利水平预测。
　　⑷盈亏保本点分析。
　　⑸投资回报率与投资回收期分析。
　　⑹其他。
　　二、区域决策技术
　　一般采用“开关”决策或综合评分方式进行决策。所谓“开关”决策方式，是指按顺序或不按顺序审查每一个决策因素，只要发现其中某一个因素不符合最低标准，即可放弃该区域。
　　这些关键决策因素包括：
　　⑴新居民住宅的区域范围。
　　⑵在这些区域内的收入分布。
　　⑶儿童数量。
　　⑷区域内部或通过区域的交通数量。
　　⑸作为所有竞争者营业总额和潜在的销售收入。
　　⑹竞争的实质和范围。
　　⑺人口的工作保障。
　　⑻在该区域内其他生意的总体健康情况。
　　⑼广告媒体的展示。
　　⑽招收员工的难易程度。
　　⑾与供应源的靠近程度。
　　比如，有一家快餐（小吃）公司在选择加盟店时，就制定了如下的加盟店门店的最低标准：
　　餐厅使用面积为300~500平方米；地处繁华街区或商业中心附近；人流量超过每天平均1万人次（店门口）；房产有明确的所属关系，不用拆迁房。除了这些基本要求外，还有一些未成文的规定。
　　再比如，马兰拉面在选址问题上做了如下规定：首先要遵循如下几项选址原则：营业的可行性、便利的可能性、成长的可能性、障碍点的考虑、经济的位置、回避竞争导向。其次，对地理区域作了如下划分：一类地区，繁华市区（但应考虑夜间销售淡季）。二类地区，大专院校、医院、写字楼（在10000平方米以上）、大型批发市场、火车站、长途汽车站。三类地区，收入高中档居民住宅区（1000户以上）。再次，对地理位置提出如下一些要求（以周边半径500米为服务范围）：房屋朝向以坐北朝南为宜，采光好，门脸走向以横向为宜（二层楼不宜）；水电气证、房屋产税证（房产有无纠纷）。最后，建筑面积以120~180平方米为宜（其中1/3做后厨）。其中县城120平方米左右，地市150平方米左右，省会150~180平方米左右。
　　再如：常州人吴国强在上海开的“大娘水饺”连锁店对店面的选择也有一个标准：
　　人口低于15万、人均年收入低于7000元的城市不能进入，店堂所在位置不是大型商区的不能进入，没有独立门面、门前没有独立广告位的不能进入……
　　“大娘水饺”的成功经验之四是选址定位。主打产品饺子虽然是大众化食品，但是快餐却是现代社会经济发达后的产物。不明白这一点，就只能做成街头小店，而绝对难成连锁经营的大气候。为此，“大娘水饺”的领导层对每一家新店的选址都非常重视，他们说，好的市口决定了70%的客流，因此，人口低于15万、人均年收入低于7000元的城市不能进入，店堂所在位置不是大型商圈中心位置的不能进入，没有充足人流保证的不能进入，没有独立门面、门前没有独立广告位的不能进入，相对封闭的二层楼以上的位置不能进入，得不到房东与当地主管部门支持的不能进入……
　　值得提醒的是，快餐公司（沙县小吃店）在发展连锁事业的过程中，经常碰到首先进入哪个城市和应当不应当进入某个城市的问题。城市选择在选择技术和发民兵策略上，有其特殊的地方。比如，在选择城市时，必须考虑该城市消费者对快餐（沙县小吃）的认知程度、气候条件、交通发达程度（如汽车拥有量）、离总公司的距离（关系到沟通、控制和服务）、当地居民的口味偏好和外食习惯等。比如，美国加州牛肉面在西安开了两个月就关门停业了，据说，西安的面食很好，而且当地人就偏爱当地的面食，因此外来的面食很难插足。
　　三、门店位置选择技术
　　在作出区域决策后，就开始进行特定位置或立地点的决策。大部分大型快餐联号在地理位置选择问题上都形成了自己比较规范的决策方式和考虑因素。公司内部房地产专家长期收集的一手资料和二手资料提供了决策的基础。在一个独立的公司内部，决策标准将依不同的经营风格而不同。
　　㈠立地点所在街道的评估
　　街道是消费者流动的线路，对于门店经营有着不可低估的影响，在确定具体门店位置之前，必须对该位置所在街道有充分的认识。为此，我们可以按照目标地点（门店位置）所在道路的性质、接近度、邻居特性等方面进行调查和评估。
　　⒈道路性质
　　道路性质是指目标地点前的道路特性和通行车辆的种类等因素。道路性质是考评目标地点最重要的因素之一。一般来说，道路性质可分为交通连接道路、运输道路、商流道路、郊区道路、老旧道路等。
　　⑴连接道路。它是连接主要商业区与住宅区、供居民上下班来往以及日常生活必经的路线，通常是公交车站牌汇集的地方。
　　⑵运输道路。它是作为两地之间商品物资来往的干道。此种道路多半连接两大区域商品货物的流通，因此，货车及各式特殊运输车辆比例多。
　　⑶商流道路。它是指批发、零售等各式商业活动来往频繁的动脉，客观存在通常连接在主要都市与卫星都市之间，或是连接在各个社区之间。因此，此种道路附近往往有市镇、商业区或住宅区作为其腹地。
　　⑷郊区道路。它也是连接商业区与郊区的道路。新型郊区多半属于附属旧市镇的新兴区。
　　⑸老旧道路。它是指老旧商业区所发展出的主要商业道路。此种道路往往是人流汇集处，行人来往多，车辆也偏重小型车。因此，它是商业繁华之处。
　　⒉接近度。
　　接近度是衡量门店是否容易被消费者接近的一个综合标准。通常接近度愈高则立地点愈好。接近度的大小通常根据下列具体标准进行测评：
　　⑴在预定点200米内是否有公交车站牌。在下班时间，如果有大量的人在此下车或中转，则可以增加顾客就餐机会，特别是顾客利用乘车间隙就餐的机会。
　　⑵预定门店前道路的宽度。路愈宽，车流愈多，停车愈容易。就餐机会愈多。
　　⑶是否有斑马线可通对面街或侧街。斑马线可以增加行人过往的方便性。
　　⑷临近100米内是否有红绿灯。红绿灯有益于增加门店爆光率，增加消费者对门店的印象。
　　⑸近期内是否有道路拓宽计划或管线掩埋计划。各种马路开挖工程都很不利门店经营，更会影响客人上门的意愿。尤其是新开门店，最怕开张后半年内有道路工程进行。
　　⑹行人动线方向。在下班时间，如果行人大多到达这里，那么营业状况就相对比较好。
　　⒊邻居特性
　　这是指目标地点两侧的业种及其特点。
　　①如果这里是属于同行的专业街，则新点将会面临强大的同质竞争；
　　②如果是属于异种行业的专业街，则要考虑是否能构成集市效应。
　　③另外，要尽量避开会给顾客造成不良反应的设施；例如制造大量污染的店，如洗车店、木工店；
　　④或是发出特别气味的店，如油漆店；
　　⑤或是发出烟雾的店，如汽车维修店、烧烤店等；
　　⑥还有发出噪音的地方，如铁路、公交道旁。
　　㈡对立地点本身的评估
　　对立地点本身的评估，主要在于对目标建筑物的内外物理结构、占用成本及法律问题的评估。把这三个方面综合起来，应该评估如下一些项目。
　　⑴辨识性。目标地址是否明确？临近100米内是否有明显的路标？一般说来，地址是顾客认识门店的钥匙。因此，明确的地址是第一条件。其次，明显的路标有助于消费者寻找，如车站旁、百货公司旁都是可使用的路标。
　　⑵齐全性。建筑物内含有哪些设施？通常设施愈齐备，愈可省下开店装潢成本。当然，如果建筑物内部有特殊的部份，则在取得屋主同意的情况下可以将之拆除。此时，增加成本将是必然的事情。但有时为了门店的美观，不得不开支时，可进一步与屋主谈判，争取拆除补助费。
　　⑶所有权明确化。到底真正拥有所有权的屋主是谁，这一点必须要明确。由于部分业者常因本身经营不善，而将门脸转租于他人，自己当二房东；或者有些屋主通过中介进行租赁。如果无法搞清楚真正所有权者，可能会导致租赁法律权益纠纷，不利于经营。因此，所有权明确化是不可忽略的。
　　⑷完整性。是指通过租用协议再次确认承租店面的法律关系，并进一步了解对建筑物使用的具体要求。
　　⑸清白性。也就是要彻底搞清楚所要租用的建筑物是否被银行或其他机构设定有他项权力或是被查封或拍卖的纪录，以避免在租屋期间因房东的财务纠纷而受到不利影响。
　　⑹时间性。预租用的建筑物的现行使用人是谁？需要多久才能腾空移交使用。时间愈短对经营愈有利。
　　⑺明显度。主要是指可架设广告招牌的可见度。招牌是快餐店经营者与消费者沟通的第一步，因此愈明显的招牌对快餐经营者愈好。近来，随着都市景观的改变和大楼的兴起，在一些特定区段或是新建大楼，常常无法挂招牌或是有其他特定的要求。
　　⑻天候性。天候不仅会影响消费意愿，而且特殊天候或地形也会造成经营上不可预估的风险。如淹水、日晒会引起商品及设备的损耗，店面迎强风造成的大量落尘会损及商品新鲜度并使店面显得陈旧，路面泥泞会影响到顾客的通达等等。所有这些都是需要考虑的重要因素。
　　⑼建筑物本身评估。首先是建筑物的年份及现状，这是评估的首要条件。其次是建筑物的结构和条件以及楼层有分析。建筑物结构和现成条件会影响到装饰装潢的时间和成本的预估。楼层高低也会直接影响到营业效果。无论是一楼、二楼或是一楼地下室，各连锁企业依其不同业态的特性而且有不同需求。如超市因其卖场大，多设于一楼或地下室，美容美发业则可设于二楼。而快餐店和其他便利店则以一楼为主。有很多快餐公司如马兰拉面，就明确说明“二楼不宜”。也有许多快餐公司因把快餐店设在二楼而导致经营失败。关于楼层分析，还要考虑到是否需要租用整座楼或几层楼，因为这关系到间接费用的开支，各楼层高度、给水、排水、配线状况及可供电力、消防设施都是计算改装费用的依据。将门脸和办公室合并或宿舍合并可以节省开支。如果说是楼板挑空填平、中庭改建、屋顶加建、空地加建等部分则要了解其合法性，避免日后法律纠纷。
　　⑽形状和面积。建筑物的形状有两层含义，一是指建筑物外观整体设计，二是指建筑物内部的结构形状。前者关系到未来门店的外观形象，后者则是快餐店设计的重点。通常愈整齐、愈正面的建筑物，其形状愈好。面积是指可使用之营业面积，也就是经测量后的有效面积数。其中门店宽度是首要条件；其次是可用有效营业面积一定要符合连锁企业的基本面积要求。
　　⑾租金。租金项包括房租高低和付款方式。建筑物租金与目标立地点的地价高低有直接关系，因此，打探附近的房租行情是不可少的市场调研工作。其次，房主、邻居、前任承租人是何人，房主的职业、住处、信用及有无遗产继承纠纷等，也是不可忽略的调查工作。尤其是屋主是否好相处？是否会大幅度调涨租金？更要了解清楚。再次，如果门店是前任租屋者放弃租赁权，则一定要了解前任租赁者的成败因素及迁移因素，以作为前车之鉴。关于邻店的用途也要加以询问。
　　出于薄利多销和顾客大流量的考虑，公园、剧院、博物馆纪念场所、学校、科研机构、公路交叉口、密集的住宅区、购物中心等地方，往往是快餐公司（小吃业主）追踪的非常适宜于开快餐店（小吃店）的地方。
　　深入调查，选好店面
　　店面选择好就是成功的一半。因为小吃店的服务对象主要是普通的消费水平较低的宾客，他们来吃小吃，主要是满足生理的需要（饿了要填肚子），因而方便就成了这些客人的首要考虑因素，如果小吃店地点偏远偏僻，这些服务对象就会嫌麻烦而不来吃小吃。好的地点要考虑这几个因素：
　　㈠赚人气钱：
　　1、车站、码头人流多，出门在外的旅客最担心的是吃了不卫生的食物和赶不上车误点，一般不会在价格上讨价还价，所以在这些地方开店要做到清洁、快捷，应想方设法搞好速食、快餐。
　　2、如果开在居民区，就餐者多为居民，只是由于懒得做饭，来店只是图个方便，应在价格上下功夫，薄利多销，扩大客源，稳住老顾客，吸引新顾客。
　　3、如果在学校附近，就餐者多为学生、老师，他们多注重环境、讲究吃的气氛，对这些特点，开店者也就要相应跟上，适当装修，营造好的就餐氛围。
　　㈡大树底下好乘凉：
　　1、新兴闹市区、新开发工业区、生活区，服务设施较少，可以赚建设工人的钱，赚新居民的钱。
　　2、大商场、购物中心附近，客人购物顺便就餐；星级酒店、宾馆附近，客人习惯住大吃小，愿来就餐；旅游景点娱乐中心附近，客人游玩疲了想餐，这些都是比较好的经营地点。
　　㈢小吃店不宜开在主干大街，应向第二街道（次街道）发展。因为主干街道店租贵，应在“非”字型旁边地方即次街道开店，因次街道店租相对低廉，又离主街道不太远，闹中取静，顾客愿意来，不应在“韭”字型一横处开店，因属断头路，一般效果都不好。如在“区”字型的X处开店最理想，因三面环绕都是门面，既显眼又方便。但这样的店面一般老早被人拿走，开成食杂店，小吃店水电问题不好解决。在“北”字型下方两处开店也很好，因在转角处，两边都是店面，也很显目方便。在“火”字两点处生意最火最旺。根据很多人的经验，“三要”：要开新店，不要去盘老店（一是成本大，二是很容易被人骗）；要去开发新区，不要守老地点；要开在与路平行的店，不要上台阶、或上二楼的店，因为吃小吃上楼，顾客很不方便。